Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil se încheie obligatoriu în formă autentică, la notar, altfel este lovit de nulitate absolută. La Biroul Notarial Nica Emanuel, din Sectorul 1, ne trimiteți actele pe WhatsApp sau e-mail, le verificăm în avans și stabilim ziua semnării: autentificarea durează de regulă 3–4 zile lucrătoare, iar în regim de urgență 1–2 zile. Mai jos găsiți actele necesare, componentele costului, pașii procedurii și răspunsuri la cele mai frecvente întrebări.
Autentificăm orice contract prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, pentru persoane fizice și societăți:
Costul unei tranzacții imobiliare are trei componente, toate stabilite prin lege. Ele nu depind de biroul notarial ales, ci de valoarea imobilului și de calitatea părților. Pentru o estimare pe cazul dumneavoastră, folosiți calculatorul de taxe notariale de mai jos.
Se calculează după grila de onorarii aprobată prin ordin al Ministrului Justiției, în tranșe procentuale care scad pe măsură ce valoarea tranzacției crește. La onorariu se adaugă TVA. De regulă este achitat de cumpărător, dar părțile pot conveni altfel.
Pentru înscrierea noului proprietar în cartea funciară, ANCPI percepe 0,15% din valoarea imobilului dacă cumpărătorul este persoană fizică și 0,50% dacă este persoană juridică. Taxa se încasează prin biroul notarial și se virează către ANCPI, împreună cu costul extrasului de carte funciară pentru autentificare.
Vânzătorul datorează un impozit de 3% din valoarea tranzacției dacă a deținut imobilul cel mult 3 ani, respectiv 1% dacă l-a deținut mai mult de 3 ani. Impozitul se calculează și se reține de notar la semnare și nu depinde de un prag minim de valoare.
Doriți o estimare pentru imobilul dumneavoastră? Completați calculatorul de taxe notariale de la finalul paginii sau trimiteți-ne actele pe WhatsApp și vă comunicăm costul exact înainte de programare.
Trimiteți-ne fotografii ale actelor pe WhatsApp sau pe e-mail – le verificăm în aceeași zi și vă spunem exact ce mai lipsește.
În regim normal, întreaga procedură durează 3–4 zile lucrătoare de la primirea actelor complete; în regim de urgență, 1–2 zile lucrătoare.
Cumpărătorul are 30 de zile să declare imobilul la Direcția de Taxe și Impozite Locale. Tot atunci se transferă contractele de utilități și se anunță asociația de proprietari.
Dacă prețul se plătește mai târziu, cumpărătorul așteaptă un credit sau imobilul are nevoie de acte suplimentare, părțile pot semna mai întâi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract). În formă autentică, promisiunea se notează în cartea funciară și poate fi executată silit dacă una dintre părți refuză să mai încheie contractul. Aflați cum funcționează antecontractul și ce clauze trebuie să conțină.
Fluxul obișnuit este: antecontract, aprobarea creditului de către bancă, adresa de plată, apoi semnarea contractului de vânzare-cumpărare odată cu contractul de ipotecă în favoarea băncii. Banca virează prețul după intabulare. Comunicăm direct cu ofițerul de credit pentru ca actele să fie pregătite în paralel. Citiți ghidul despre contractul de ipotecă și creditul ipotecar.
Certificatul fiscal al cumpărătorului. De la 25 februarie 2026, prin OUG nr. 7/2026, cumpărătorul prezintă la notar certificatul de atestare fiscală de la fiscul de domiciliu, la fel ca vânzătorul.
TVA la locuințele noi. Regimul tranzitoriu cu cota redusă pentru locuințele cumpărate de la dezvoltator s-a încheiat la 31 iulie 2026; prețul locuințelor noi include TVA conform regimului aplicabil dezvoltatorului.
Plățile în numerar. Prețul se poate achita cash doar în limita plafonului stabilit de Legea 70/2015; sumele mai mari se plătesc prin bancă, iar fragmentarea plății pentru a ocoli plafonul este interzisă.
De regulă 3–4 zile lucrătoare de la primirea actelor complete, timp necesar pentru extrasul de carte funciară și redactare. În regim de urgență, 1–2 zile lucrătoare. Semnarea propriu-zisă durează aproximativ 15 minute.
Prin uzanță, cumpărătorul plătește onorariul notarial și taxa de intabulare, iar vânzătorul plătește impozitul pe transferul proprietății. Părțile pot conveni însă altfel, iar înțelegerea se consemnează în contract.
3% din valoarea tranzacției dacă vânzătorul a deținut imobilul cel mult 3 ani și 1% dacă l-a deținut mai mult de 3 ani. Nu există prag neimpozabil. Impozitul se reține de notar la semnare.
Este certificatul de atestare fiscală eliberat de Direcția de Taxe și Impozite Locale de la domiciliul cumpărătorului (sau de la sediul societății). Se obține gratuit, la ghișeu sau online, în cel mult două zile lucrătoare, și este valabil 30 de zile. Este obligatoriu din 25 februarie 2026.
Doar în limita plafonului prevăzut de Legea 70/2015 pentru plățile în numerar între persoane fizice. Sumele care depășesc plafonul se achită prin transfer bancar, iar dovada plății se menționează în contract.
Nu. Pentru a vinde, moștenitorii trebuie să fie înscriși în cartea funciară pe baza certificatului de moștenitor. Dezbaterea succesiunii se poate face la biroul nostru, iar vânzarea se semnează imediat după intabularea moștenitorilor. Vedeți procedura succesorală și actele necesare.
Da. Cetățenii străini pot dobândi construcții fără restricții; pentru terenuri se aplică regulile din legislația specială. Cumpărătorul străin are nevoie de pașaport, de un număr de identificare fiscală (NIF) eliberat de ANAF și, dacă nu vorbește română, de un traducător autorizat la semnare.
Da. Procura se autentifică la un notar din România, la o misiune diplomatică a României sau la un notar străin, cu apostilă ori supralegalizare și traducere legalizată. Procura trebuie să fie specială, cu descrierea imobilului și a condițiilor vânzării.
Este documentul prin care OCPI confirmă proprietarul, descrierea imobilului și eventualele sarcini (ipoteci, interdicții). Îl solicită notarul, este valabil 10 zile lucrătoare și, pe durata valabilității, imobilul nu poate fi înstrăinat printr-un alt act.
Da. Legea 372/2005 cere ca vânzătorul să pună certificatul de performanță energetică la dispoziția cumpărătorului înainte de semnare, iar contractul menționează clasa energetică. Certificatul este valabil 10 ani.
Contractul autentificat este al dumneavoastră din ziua semnării. Încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară cu noul proprietar sunt eliberate de OCPI în câteva zile lucrătoare de la depunere, în funcție de regimul ales (normal sau urgent).
Vânzarea este posibilă cu acordul băncii creditoare. De obicei, o parte din preț se folosește pentru rambursarea creditului, banca eliberează declarația de radiere a ipotecii, iar cumpărătorul dobândește imobilul liber de sarcini. Coordonăm noi corespondența cu banca.
Biroul Notarial Nica Emanuel se află pe Strada Clucerului 88, în Sectorul 1, la câteva minute de Ion Mihalache, Dorobanți și Piața Victoriei. Autentificăm contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile din întreg Bucureștiul și din Ilfov, iar pentru clienții din cartierele Domenii, Aviatorilor, Primăverii, Băneasa, Bucureștii Noi, Aviației și Floreasca suntem biroul notarial din apropiere. Programul este de luni până vineri, între 09:00 și 17:00.
Notă juridică: Prezentul text are caracter informativ și nu substituie analiza juridică a unei spețe concrete. În cazul unui conflict între părți, interpretarea intenției contractuale și stabilirea culpei revin instanțelor judecătorești competente.
Completează datele de mai jos pentru a primi rapid, pe e-mail, o estimare a costurilor notariale și pașii necesari pentru pregătirea dosarului.
Asigura-te că ai completat toate câmpurile obligatorii!
Vă vom contacta în cel mai scurt timp.
%402x.svg)
%402x.svg){kind=icon}
%402x.svg){kind=icon}